澳洲房贷申请收入材料准备清单（本地和海外收入）
房贷的批准中最终要的就是收入材料的准备。
一个客户的借款能力首先由收入决定，正如我们在「澳洲贷款指南」中提到的预批（Pre-approval），审批的就是客户的收入情况。
那么对于澳洲房贷申请中哪些收入可以被考虑用于计算房屋贷款的还款能力中呢？需要提供哪些相应的证明材料呢？
澳洲本地收入（Local Income）
总的来说，两个方面：
- 申请人本身的工作收入（分为 PAYG 和 Self-employed）
- 租金投资收入
我们分别来罗列一下常见的可提供的材料：
雇员 PAYG
- 两张最新工资单（payslips）
- 一份雇主信（Employment letter）
- 3 个月工资进账银行流水
- PAYG Summary（或叫 Group Certificate）
- Tax Return + Notice of Tax Assessment
- 雇主合同（Contract）
绝大多数情况下提供两张工资单，银行都可以接受。有些银行只需要一张工资单或一张雇主确认信函或一份 PAYG summary 也可以批准贷款。
其他的材料都可以作为辅助材料提交，比如原本两份工作，刚刚还掉一份工作因此 Payslip 收入较少，银行可以考虑拿去年的 PAYG summary 来计算，增加借款额度。
再比如 Bonus 或 Fringe benefits 或股票福利等银行可以通过看过往的 PAYG 或保税来判断是否可以接受用于借贷。
至于借款超过 80% ，请参考「【王二房贷日记】讨厌的 LMI 保险，到底是贷款 90%？还是 95%？还是 85%？」了解需要准备的额外收入材料信息。
自雇 Self-employed
自雇人士通常比如 sole trader，partnership 或 company 等都类似。甚至部分 IT 或许多行业通过 contractor 形式雇佣的员工，都有可能被银行看作为自雇来处理。
要提供的材料一般会要求有保税记录：
- Tax Return 和 Notice of tax assessment
- BAS Statements
多数银行会要求提供 2 年保税信息，也有几间银行可以考虑提供 1 年保税，但可能要求 ABN 注册时间达到 2 年。（也就是允许第一年报亏或持平，然后拿第二年的收入做贷款）
一些 IT 或签 contract 的客户，通常每半年或一年 renew 合同的 contractor，有时在合同节约期不到半年时，许多银行会按照自雇处理，所以选择银行要谨慎，否则会被要求提供保税记录。
对于许多经营生意的客户，如果注册 GST 并且 BAS 报的不错，也有银行接受提供两年内任意 4 个连续季度的 BAS 表，用于借款。很多 acrrual basis 的生意会很适用，贷款额度时 70%-80% 比例。
点击这里了解《自雇人士人士贷款：没有常规的报税材料如何贷款 80%》
公司和合伙人形式与自雇类似，需要提供 2年的 Financials 和 2年保税记录。
租金 Rental Income
- Lease agreement 或 rental statements
- Rental Appraisal
如果目前房屋出租提供前者，如果买的楼花或新房还没有 settle 目前没有租客，提供后者。
My Home Loan 提示 每一间银行对于收入材料的要求不同，因此请寻求专业的贷款经理做沟通，帮您确定您的收入是否可以被银行接受。因为一点点的疏忽可能导致贷款被拒绝或降低贷款额度。 这也是为什么我们看到许多客户一直认为贷款没有问题的情况下，最终交换合同后却无法借款从而导致很多麻烦。就是因为，也许你所认为收入情况，未必是银行认为的情况。比如许多人收入中的 allowance 或加班（overtime）银行未必接受，自己觉得收入 6万澳币时，银行可能只接受 5万3，导致贷款无法顺利获批。 还包括银行对于 casual、part time、contractor 等都会有不同的政策，因此一定要和我们贷款经理沟通确定后，拿到贷款批准再看签订合同。特别是如果您不确定的情况下。 MyHomeLoan 的贷款经理对于每一间银行的政策和材料要求都非常熟悉，可以直接和银行的 credit 审批部门沟通，与 loan assessor 交谈争取，确保帮您顺利拿到贷款。
海外收入（Overseas Income）
租金部分和澳洲本地一样，公司收入需要提供「企业纳税报表」，我们着重讲一下个人收入材料的准备：
- 一封雇主确认信（Employment letter）
- 两张连续工资单（Payslip）
- 三个月工资进账银行流水（3 months salary credits into bank account）
- 一年个人纳税报表
- 中国房产投资租金收入连续 6 个月进账银行记录（可接受 60%）
其中最常见的提供前两个「雇主信和工资单」，目前大多数接受海外收入贷款的银行也都会要求 3 个月工资流水。
目前持有澳洲 PR 或是澳洲公民的客户海外收入 My Home Loan 无需提供工资进账。
详情可以阅读：「海外收入在澳洲贷款买房银行贷款政策汇总」，或点击阅读更多海外人士澳洲买房贷款的文章。
My Home Loan 作为各银行最高级别的贷款经纪，主流银行均可以帮助客户 Waive 掉工资进账记录，请电话我们的贷款经理做沟通。
My Home Loan 提示 海外收入贷款上对于银行的选择会有许多局限和不便，我们会建议客户不要只考虑利息上的一点差别，从而导致贷款延迟无法交割房产。 比如之前我们提到的开户问题，如果您不能在房产交割前来到澳洲，有许多银行是不可以帮助您开户的，因此可能导致贷款无法 settle。 再比如许多楼花楼盘集体交割时，由于没有经验的贷款经理把关，或办理疏忽可能会遇到临时更换银行无法按时交割的情况。 我们建议寻找有经验的贷款经理，协助办理，从银行贷款产品选择到材料准备和审批交割，逐步带着您顺利完成。总会帮助您保留备选方案，即时更换银行的选择从而确保交割顺利。
MyHomeLoan 欢迎您和朋友致电沟通，我们真诚为您服务。 您可以通过电话或微信与我们的贷款经理交流，或在我们的问答社区提问、分享您购房贷款过程中遇到的问题和经历。 ✆ 电话 0488 886 896 ✉ 邮件 [email protected] ✐ 问答 ask.myhomeloan.net.au
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