Westpac 提高房贷利率，澳洲房市将告别黄金时代？各银行利息走势会如何？

（图片来源 AAP）

Westpac 宣布升息

西太平洋银行（Westpac）在 10月 14日公布财报和宣布融资 35亿澳元后，宣布将银行所有的住房贷款浮动利率 0.2%，此举归咎于监管规定要求银行持有更高水平的资本准备金。

这样 Westpac 自住房贷款的官网指导浮动利率升至 5.68%，投资房贷款的官网指导浮动利率升至 5.95%，从 11月 20日起生效。

根据新的监管要求，银行需要持有超过 50%按揭贷款规模的资本，资本金的提高相当于提高了银行的成本、降低了银行贷款的盈利能力，最终导致银行通过提高贷款产品的利率将成本压力转嫁给消费者们。

我们在上周发布的《10月银行政策和产品更新》里关于利息走势的观点里提到：

My Home Loan 观点：

每年 11 月墨尔本赛马节（Melbourne Cup）的前后都是央行调整利息的一个参考时间点，我们的观点是，即便央行再次降息，投资房市场的利息可能还是会在未来 6- 8 个月内继续上调 0.25%- 0.5%，银行为达到明年 6 月 APRA 针对投资房贷款比例审核以及资本金的要求。

没想到这么快 Westpac 就做出了调整，这一决定也让其他银行的住房贷款利率调整变为关注，市场也开始猜测各个银行间谁将下一个或下一批跟随 Westpac 上调利息。

官方消息来源可以点击 Westpac 官网这里查看。

其中四点值得注意：

1. 此次利息上调，针对住房贷款不论自主还是投资新客户还是老客户都将受到影响，11 月 20日全面上调 0.2%
2. 固定利息不收影响，目前 Westpac 固定利息仍具有竞争力，两年 4.29%
3. 11 月 20日起生效，因此有需要调整固定利息或贷款产品的客户可以联系贷款经理和自己的 Broker 沟通
4. Westpac 的官方申明中明确，此次调整不影响 St. George、Bank of Melbourne、Bank of SA 的产品，旗下的三家银行目前没有升息

澳洲房市将告别黄金时代？

本周一麦考瑞银行（Macquarie Bank）发表文章预计从 2016年 3月开始，房价将走下坡路，称澳洲的房市周期在一系列指标上已经到达顶峰水平。

“信贷增长、拍卖清盘率、房价、过户数量和过户价值都显示出增速放缓迹象，虽然是从一个很高的水平上下滑。”

住房需求因人口增速下降而减弱，同时住房供应却将飙升，银行将受到打击。澳洲的一些大银行已开始撤离房地产投资和房地产开发的借贷。

住房建筑和投资活动因为供需调整和收紧的信贷政策也逐渐转冷，这也是我们在周一发布的文章《澳洲房价开始跌了吗？你关心的房屋拍卖清盘率》里提到过的观点。现在新的资本充足要求和对投资房贷的监管收紧，加上银行房贷款加入升息的范围后，也会进一步抑制投资者房贷增长。

几天前有报道，澳洲大型开发商 Stockland 的老大 Mark Steiner 上周也提到由于 APRA 针对投资房贷款增长比例的监管，房产投资受到了不小影响，避免房产供应过剩将有许多项目会暂停开展。

我们也收到客户不少反馈，关于自己购买项目开发商发信要求延长工期，原因就是银行要求增加储备金，转嫁到开发商那么开发贷款将减少，原本已经达到预售或资金 25% 银行 75% 便可以开工，现在银行要求开发商准备多 10%~15% 的资金只愿意借款 60% 许多项目将延期，甚至出现一些小型项目无法继续的情景。

说到这里我们也提醒，由于这几年房地产市场的火热，目前有很多地产开发项目还在前期阶段，等这些项目建成后，市场很可能出现供给过剩的现象。也可能会有上述提到的小型项目由于资金或其他原因导致更严重损失的情况发生。我们未来会和大家分享一些成交风险（settlement risk）的信息，确保大家可以顺利交付。

同时也顺便提一下，My Home Loan 涉及商业贷款、地产开发贷款等，如果您有项目在开发贷款上需要专业的建议可以联系我们，例如上述如果银行借款比例达不到资金需求，我们专业的团队可以协助您通过 JV 的形式获取额外资金以完成项目。

500 万澳币以下的项目借款或商业投资，可以达到高的借款比例同时无需额外材料审批，新注册公司可以申请。

市场还有待于进一步去观察，近期的政策调整很多，有许多不确定因素让投资者也变得谨慎。从借贷的角度，我们还是建议客户根据自己的偿还能力，寻找合适的房产投资。

房贷利息的走向

这里我们有提到过一些观点。

在澳洲第二大银行 Westpac 宣布升息后，市场预测澳洲央行（RBA）将被迫再次降息，11 月墨尔本赛马节降息的市场预期也变的更高。

其他银行不出意外，四大银行的其他三家也会在今年年内跟随 Westpac 升息。

我们的观点还是不单纯从利息出发（《我为什么不考虑利息》），全面考虑您的需求和未来的投资规划，做好银行和产品的选择。当然如果您只有一套物业，一个贷款近几年也无需有其他规划，我们一样会帮您选择合适的低还款的产品，节省每一笔费用。

对于大家的贷款是否应该做些调整，我们还是建议各位给 My Home Loan 的贷款经理电话做一个沟通，在了解您个人情况下给您一个适合的建议。

 

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